泰國購置房產如何規避風險

雖然辦理買賣房產過戶手續肯定不是置業過程中最令人興奮的部分,不幸的是它可能是最重要的部分。處理得當,您將會一勞永逸,帶你上天堂;處理不當,您可能會承受損失慘重的風險。

 

外籍人士產權

現今大多數在泰國購置房產的外籍人士均以自己的名義購買一套擁有產權的公寓。2008年最新的《產權公寓法》修正案訂明,外籍人士能夠購置任何被歸類為產權公寓的建築物,最多達總的可銷售建築面積的49%。除了擁有自己公寓的室內空間外,買家也按一定比例持分享有建築物或度假村的所有公共部分的產權。

 

舉例來說,您買了一千套相同公寓中的某一套。除了擁有您自己的公寓外,您也將擁有產權公寓的所有其他部分的0.1% – 您將擁有0.1%的泳池、0.1%的花園和0.1%的健身中心等等。這也將賦予您0.1%的投票權。如果想行使這項權利,您可以在區分所有權人大會上就任何影響該產業的動議做出重要決定。

即使外籍人士用一間泰國公司的名義購置房產可能價格更低和付款條款更優惠,但鑒於產權的安全度和透明度,他們仍樂於選擇外籍人士產權,這並不足為奇。可能不同的律師對一些其他形式產權的解釋會有不同的看法。但即使是最偏執的律師也會認同,使用這種產權對任何買家而言是最簡單且風險最低。

 

但是如果您沒有興趣購置一套公寓,或者您想利用以泰國公民身份購置物業時所具備的更好條件,您應該怎麼做?在這種情況下,您也有其他的選擇,注意每種選擇都有潛在的不利因素。

 

成為一位叱吒風雲的投資者

泰國是一個金錢可以解決大多數難題的國家。雖然就擁有土地來說,代價相當高昂 – 準確地說,四千萬泰銖。但如果您能夠將同等價值的外幣匯入泰國,您將能夠以自己的名義購買1萊的土地(1,600平方米)。您將需要一位律師,協助和指導您準備相關文件完成土地交易。所以在您將任何資金匯入泰國前,請先諮詢律師。

 

以您配偶的名義購買

許多移居泰國的單身男子最終和泰國溫柔貼心的女子結婚。在這種情況下,吸引他們的是以其妻子的名義購置物業,從而避開在泰國對外籍人士購買房地產的種種限制。如果您100%肯定您們夫婦將從此幸福地生活在一起,那麼以這種方式擁有物業應該沒有問題。然而需要提醒您的是,這個不是所謂的夫妻共同財產制的範圍,如果婚姻破裂,該物業將屬於您的妻子,而且僅屬於您的妻子。如果您們分手,您幾乎可以確定要失去物業了。

 

以泰國妻子的名義購置物業,雖然丈夫是將金錢贈與給老婆去購買。但物業的房產證(稱為“Chanote”)上最終只會有她的名字,因此物業將是她的,一切以她的意願行事。婚前協議在泰國是無效的,而且泰國法律不允許外國人持有土地,所以這不是一種可以解決問題的簡單方法。

 

一旦您們其中一位不幸往生,物業要如何處理也是需要面對的問題。如果您先去世,您的妻子沒有義務將物業按您的意願贈與遺囑受益人。如果您的妻子比您先離世,您有可能在她死後最終無家可歸,除非您是她的遺產受益人。總而言之,大多數律師會建議外籍人士保護自己,不要用這種方法購置物業。

 

購置租賃期為30年的土地上的物業

雖然不允許外籍人士購買土地的所有權,但他們能夠租用30年。然而,大多數買家並不熱衷於租賃期滿後沒有操作的機會,所以都希望要求較長的租期。有些賣家會嘗試向他們保證,這種短期租賃很容易延長,只需支付象徵性的金額就可以有額外30年的租賃期,再加另一個額外的30年。

 

請認知的是,任何關於30年租賃期在第一次期滿後可以延長的租賃協議,將不具有法律效力。續約的承諾只有在原合約還剩三年或以下期限時才會依法強制執行。因此,以優惠的租金續約的可能性將完全取決於出租人的誠信與商譽了 – 也就是說當租約續期時,出租人是否已改變心意 。那時變數還有,出租人可能已將土地的所有權出售,或者可能已經轉讓給他的親人。

 

雖然外籍人士不能擁有土地的所有權,但允許他們無限期擁有建築物–房屋。正因為如此,有可能一位聰明的律師會草擬一份合同,形成一個30年租賃期滿後的僵持階段,那時土地仍然屬於出租人,但土地上的建築物不屬於他。因此,您將完全有權在租賃期的最後一天用推土機鏟平地面,以致土地出租人最終只能收回原先您從他那裡租用的那塊土地。

 

單獨就土地而言,到2042年它應該已顯著升值。但和同時向出租人租用土地和建築物成本相比,您依然能夠以優惠得多的租金續約。

 

剩下的最後一種擁有產權的方法,也是除了外籍人士產權外最流行的做法,就是成立一間泰國公司,外籍股東可以持有最多49%的股份。由於這是最容易被誤解,並且是所有不同的擁有產權途徑中最複雜的方法,對此,我們將另闢文章單獨講述。