購買美國房地產的投資回報與稅費!

房屋出租的投報率如何?如何收取租金? 租金報酬率會因地點、房屋大小、物業型態而有所不同,總體而言,現金購房的投資收益率在6% – 12%之間,扣除成本後大約在5% – 10%之間,貸款之後大約可以得到8% – 25%的投入資金年報酬率。相較之下在台灣的租金回報率只有2% – 3%。

我們與美國的管理公司合作,在美國有專業房產管理公司可以管理您的物業,只要決定收款方式,管理公司就會每月將租金匯入您在美國或是台灣的美金帳戶。

獨立屋與共渡屋比較,哪個租金收益更高? 獨立屋和共渡屋有很大的不同,但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。如果購房用於出租,共渡屋的租金收益率相對比較高,因為它的初始投入比較小;但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資,兩者各有優缺點。

如果要在兩者之間進行選擇,首先要看自己的預算有多少,如果預算不到二十萬美元,就不用考慮獨立屋;如果預算在二十萬美元到五六十萬美元之間,則兩者都可以考慮,可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇;如果預算在六十萬美元以上,那可以考慮買獨立屋,或者買整棟收租公寓。

聽說美國的稅金很高? 美國與台灣稅金差別最多的就在於地產稅 (相當於台灣的地價稅加房屋稅) ,這個稅額因地而異,比較高的德州、紐約州與紐澤西州大約是房屋總價的2%,在加州地產稅大約是房屋總值的1.25%,相較於台灣的0.1% – 0.3%,美國大概高出五到十倍。但投資美國房地產帶來的高額回報其實是大大超過了比台灣高的稅金,試想:5% – 12%的租金回報就算扣去1% – 2%的地產稅,報酬還是比在台灣買房要高出幾倍。

 

另外美國物業的租金收入及處分利得也是要交稅的,租金收入可以扣除費用與折舊後以個人所得稅率申報,通常扣除折舊攤提與費用後的稅率在10% – 15%左右。另外,在美國,和房地產投資相關的支出是可以用來抵稅的,常見的最主要開支有貸款的利息支出 (Mortgage Interest) 、房地產稅 (Property Tax) 、維修支出 (Repairs and Maintenance) 、保險與清潔 (Insurance and Cleanings) 等。

 

長期處分利得則可以用長期資本利得之20%稅率交稅。但一般我們會使用1031交換 (1031 Exchange) 來延遲交稅,1031交換也稱為“同類不動產交換” (Like-Kind Exchange) ,這在美國是一種鼓勵投資者把原本不動產投資額在其增值後 (自住自用地產除外) 繼續「回流」至不動產市場以換取緩繳增值稅權利的一種刺激不動產市場之雙贏稅法。透過交換 (可一換多也可多換一) ,投資者拿不回資本額或增值回報,但可享有緩繳地產買賣增值稅 (若有賺到錢) 的優勢,持續在「免稅」的情況下把雪球越滾滾大。但是這個稅需要在最後賣出所有物件並不再繼續轉換投資時一併繳交,所以只要好好規劃、長期投資美國房地產,是可以不需要交房屋增值稅的。

以上所述只是個大概,如果您需要詳細而專業的稅務規劃,還是必須請教美國的專業會計師 (CPA) 。

舉實際的例子來解釋,我房子出租的租金到底要交多少稅? 非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入,可以根據美國稅法第871(d)條例,將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產,石油,天然氣,或其他自然資源的使用費。同時,房產的出售或交換也包括在內。

 

如果作此選擇,房產相關的開銷可以相應抵扣,只有淨收入才需要被徵收稅。此選擇可以根據美國稅法第871(d)條例在申報個人所得稅是提交一份相應的申明給美國國稅局。

假設一棟價值50萬美金的獨立屋,一年的租金收入有42000美金,扣除房地產稅、基本房屋維修、水電費及折舊共10000美金,則此出租房產淨收入為32000美金,根據聯邦稅率,在8500美金內上繳的稅率為10%,剩下的23500美金需要繳的稅率為15%,兩者加起來為4375美金。

 

此外,房貸利息及房屋修繕裝潢等等產生的費用都是可以抵稅的。如果購買價值五十萬元的房屋,貸款三十萬,每月要支付貸款約1500元,其中利息假設是1200元,一年大約是14000元,在年終報稅時,收入可以另外扣減14000元的貸款利息。以上述例子來說,淨收入為32000元減去14000元等於18000元,這樣只要交8500 * 10% + 9500 * 15% = 2275元的所得稅而已,節省了很多稅金。以這個例子來說投資回報率為(18000 – 2275) / 200000 = 7.9%。

有辦法少交點稅嗎? 在美國,有很多合理避稅的方式,瞭解後可以省掉不少稅費。主要有以下方式:

A.房產相關的開銷可以相應抵扣,只有淨收入才需要被徵收稅。需要提交一份相應的資料給美國國稅局。

B.出租房子時,還可以利用「紅利折舊」(Bonus Depreciation)來省稅。房屋每年都有折舊,在作出租用時,折舊部分可以比正常折舊額高不少,這樣,從租金收入中扣除的折舊、維修等支出部分就多了,屋主要為租金所得而支付的稅就少了。換而言之,屋主從出租中所得的收入就高了。

C.屋主維修出租房屋所花費的支出,一定要保留收據,以便報稅時使用。

D.貸款購房中的利息。申請人的一套自用居住房,如果是通過貸款購入,每年的貸款利息是免稅的,可以從總收入中減除。

 

購房房產的其他抵稅或避稅辦法:

A.房子的地稅(房產稅),保險費

B.房子的折舊費,裝修折舊費,地板,門窗,廚房,屋頂等分類折舊費

C.房子的維修費

D.房東到美國來往的機票,餐旅費

E.房地產公司的管理費

F.房地產經紀的仲介費

G.尋找租客的廣告費

買房後不住美國,如何進行出租管理? 委託給專業的經紀人

業主可將房屋委託給專業的經紀人,經紀人可以幫您選擇條件較好的租客,減少以後惡房客的困擾。租賃的佣金一般是全年租金的6%。

A.和經紀人簽訂一個委託租賃的協議書。

B.經紀人幫助您找尋合適的房客,通常經過MLS房源共享系統,發佈租賃信息,加上經紀人個人平面廣告及網絡媒體去尋找租客。

C.在房客提出的申請書中,選擇最適合的房客,簽訂好租房合約,完善租賃的細部內容。

交給專業的租賃公司

出租後可以選擇請專業的管理公司來幫您管理出租的房屋,如果有維修方面的問題和收款方面的問題,他們都有專人幫您處理,費用由您支付。如果有法律糾紛,需要請律師或專業公司驅逐房客,他們也同樣可以代理,費用仍然由您支付,管理公司管理費一般收費為租金的5% – 10%。

 

在租賃過程中應注意的事項

A.租金的訂定要符合市場。如果您的房子放在市場上的時間越長,越不划算。在加州,一般情況下,如果您的租金合理的話,通常會在一個月內租出去。

B.選擇房客最重要的,是他的信用。有些信用不好的房客,願意付較高的租金。但對房主來說,租戶有良好的信用,有穩定的工作是十分重要的。在目前的租屋市場裡,有相當一部分房屋是在拍賣或短售,這些都會傷害他們的信用分數,因此,如果沒有更好的房客可以選擇,在這些信用分數較低的租戶裡面,要看他是否只是因為房屋拍賣或短售而降低了信用分數,還要看他以往的付款記錄,是否有習慣性拖欠。如果他們平時付款記錄良好,工作穩定,仍然可以考慮接受。

C.如果遇到房客不能按時交付房租,或者刻意拖欠,應該要及時請專業驅逐公司進行法律驅逐,一般驅逐的整個過程約需一個半月左右,及早行動, 房主的損失可降至最低。

美國富人區跟窮人區之間的差異 美國住宅區域的劃分,富人區和窮人區的界限是比較明顯的,可能僅僅過了一條街,整個環境就大不相同。富人區大都在環境優美的地方,並且治安良好,像紐約的長島 (Long Island) 、洛杉磯的比佛利山 (Beverly Hills) ,就是千萬美金豪華別墅的所在地。而窮人區更多在環境髒亂、犯罪率高的地方,像紐約市的哈林區和底特律市區,就是有名的貧民住宅區,住的大都是收入不高的人。

 

美國人購房,對環境的考慮幾乎和台灣一樣。所謂的購屋三大要素:地點、地點、地點 (Location, location, location) ,原則上也適用於美國。普通住宅區的一幢透天房要30萬美元左右,而高檔住宅區則可能達60 – 100萬美元以上。房子本身面積、格局、檔次可能相差不多,差就差在環境上。

 

好區與壞區差的不僅僅是房前屋後的綠樹、花草,而是整個社區甚至住宅所處的地段的景觀。美國的一些高收入者,為了有一處優美的居所,寧願花幾倍的錢在市郊外買房子。因此,就有了“窮人住市區,富人住郊區”的說法。此外,社區居住者的構成也很關鍵,這包括了居住者的文化素養、生活水準、價值取向等等。美國是一個重視社區文化及個人身份的國家,有時膚色都可能成為擇鄰而居的標準。有些社區甚至定了這樣的規矩︰在接納新成員時,要經過社區業主委員會的討論,看看其經歷及現狀是否符合條件,大家是否願意與其為鄰。

 

好區壞區的分別除了環境之外,學區的好壞也佔了極大的因素:在美國,本州州民的小孩上公立學校的學費很低,所以大家都想搬去學區好的地方。美國人或許覺得一個排名不錯的學區就可以了,但在華人多的地區,大家都擠破頭想搬進前幾名的學區,因此好學區的房價也水漲船高。好學區與壞學區條件相似的房子之間,房價可能會差到兩倍。