日本房地產買賣持有相關稅金

不動產買賣持有相關稅金/非居民外國個人的場合(以下內容是以在2011年2月的日本稅法為準,具體詳情還需要即時和日本稅理士確認)

一.取得時繳納的稅金
1.不動產取得稅(都道府縣稅):取得不動產時,或者新建・增建不動產時,都道府縣徵收的地方稅。
說明:有關不動產取得稅的納稅方法,在取得後6個月至1年半左右之間,以從各都道府縣收到的“納稅通知書”在金融機構繳納。此外,納稅期限因各都道府縣而不同。但是,由於納稅通知書只發送到日本國內的地址,所以必須要立納稅代理人。

公式: 土地・建築物的稅額=固定資產稅評估金額×4% (標準稅率)但是,根據特例如下所示,標準稅率會被減輕。土地及住宅3%(截至2015年3月31日)・住宅以外的房屋4%

2.登記許可稅(國稅):建築或者購買土地、建築物時,須進行所有權保存登記或轉移登記等。進行該登記時發生的稅金為登記許可稅。
公式: 稅額=徵稅標準×稅率

3.印花稅(國稅):對印花稅法規定的徵稅文書徵收印花稅。在不動產交易中,不動產的買賣合約及建築物的建築承攬合約、土地租賃合約、貸款時的金錢消費租賃合約等是屬於徵稅文書,根據合約的記載金額確定稅額。印花稅的繳納是將規定的印花稅票粘貼 在合約上,並蓋戳註銷完成納稅。同一合約製作多份時,每份合約都需粘貼印花稅票。

4.消費稅(國稅): 消費稅是對徵稅事業人進行的國內交易徵稅。
說明:在日本國內交易是指,在國內獲得對價進行的資產的轉讓、租賃及勞務的提供。即使是資產的轉讓,對土地不徵收消費稅。對建築物的轉讓代價及仲介手續費等要徵收消費稅。消費稅是對納稅事業人的資產的轉讓徵收的,但是一般的個人作為賣方轉讓自用住宅或第二棟房屋時不徵收消費稅。此外,有關銷售自用住宅、第二棟住宅以外的不動產,即使賣方是一般的個人,也有可能要徵收消費稅。

公式:稅額=徵稅標準×5%(5%中的1%是地方消費稅)

二.持有時繳納的稅金
1.所得稅(國稅):對非居民外國個人持有不動產的租金收入徵收20%的預提所得稅。
說明:一旦徵收預提所得稅後,在確定申報 (與其他的來源於日本境內所得合併計算的綜合徵稅)時計算出最終的應繳納所得稅額,就有關已徵收預提所得稅和確定稅額之間的差額進行繳納、退還。但是,租賃不動產的個人是為了供自己或其親屬的居住所用時,沒有必要徵收預提所得稅。

2.住民稅(都道府縣稅)(市區町村稅):1月1日現在的日本非居民不徵稅。

3.固定資產稅/都市計畫稅(市區町村稅):固定資產稅、都市計畫稅是以每年1月1日現在的不動產所有人為納稅義務人。
說明:作為徵稅廳的市區町村計算稅額後,通知納稅義務人應納稅額,納稅人依此繳納稅額。固定資產稅、都市計畫稅以固定資產稅評估金額為徵稅標準來計算。固定資產稅評估金額每3年重新評估一次。有關住宅及住宅用地,規定有徵稅標準及稅額的減稅措施。但是,由於納稅通知書只發送到日本國內的地址,所以必須要設立納稅代理人。

公式:固定資產稅額=徵稅標準×1.4%(標準稅率)
公式:都市計畫稅額=徵稅標準×最高0.3%(上限稅率)

三.轉讓時繳納的稅金
1.所得稅(國稅): 有關非居民外國個人持有的在日本國內的不動產的轉讓所得,就其轉讓對價徵收10%的預提所得稅。之後,在確定申報(轉讓所得的分離申報)時精算該預提所得稅額。但是,不動產的買賣金額在1億日圓以下,並且購買的個人是為了供自己或其親屬的居住所用時,沒有必要徵收預提所得稅。

2.住民稅(都道府縣稅)(市區町村稅):1月1日現在的日本非居民不徵稅。

3.印花稅(國稅):對印花稅法規定的徵稅文書徵收印花稅。在不動產交易中,不動產的買賣合約及建築物的建築承攬合約、土地租賃合約、貸款時的金錢消費租賃合約等是屬於徵稅文書,根據合約的記載金額確定稅額。印花稅的繳納是將規定的印花稅票粘貼在合約上,並蓋戳註銷完成納稅。同一合約製作多份時,每份合約都需粘貼印花稅票。

4.消費稅(國稅):消費稅是對徵稅事業人進行的國內交易徵稅。
說明:在日本國內交易是指,在國內獲得對價進行的資產的轉讓、租賃及勞務的提供。即使是資產的轉讓,對土地不徵收消費稅。對建築物的轉讓代價及仲介手續費等要徵收消費稅。

消費稅是對納稅事業人的資產的轉讓徵收的,但是一般的個人作為賣方轉讓自用住宅或第二棟房屋時不徵收消費稅。此外,有關銷售自用住宅、第二棟住宅以外的不動產,即使賣方是一般的個人,也有可能要徵收消費稅。

公式:稅額=徵稅標準×5%(5%中的1%是地方消費稅)