佳心海外考察团:金边房地产采访报导

2014年08月21日佳心海外考察团-金边采访记实
想起15年前,小编在美国LA Rowland Heights(罗兰冈)开学第一天,左边的女同学Lucy长得很像台湾人,哇~以为遇到同乡兴奋问:Where are U from? 回说:Cambodia! ???一头雾水,查快译通原来是”高棉”!当时对高棉完全一无所知啊!世界真奇妙,没想到小编现坐在柬埔寨(高棉)金边市旅馆的桌前写着参访报告…(老板对我们很好,不要哈拉赶快动笔吧!)

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柬埔寨行前情报:
1、君主立宪制,时差慢台北一小时。
2、领土三面丘陵环绕,中部为平原占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和洞里萨湖。
3、人口超过1410万,东南亚国协成员国之一,近年国民经济、生活水平和国际地位都有进步。
4、货币称为瑞尔,美金与瑞尔可并用,许多商店多以美金计价。1美元=4,000至4,200瑞尔。
5、领海内发现石油和天然气,将对柬埔寨经济产生重要影响。
6、国内经济的四大支柱为旅游业、加工业(制衣业)、建筑业和农业。
7、柬国人喜欢红、黑、蓝色,蓝色也代表国王的颜色。
8、国内政局渐渐稳定,每年经济成长约6%。大量外资进驻,成为东南亚的新兴投资点之一。
9、主要有2处国际机场,分别是首都的金边国际机场及吴哥窟附近的暹粒-吴哥国际机场。

————–以下内容有点长,感谢耐心看完————————————————
08月21日天气晴:
桃园机场第二航厦搭乘长荣航空BR0265班机。到达柬埔寨后,准备已经印好的入境表格办理落地签证(很识相在护照里夹1美金)。核准速度比想象中快,应该能称”快速通关”吧!出口有四个查验官,同行说海关会要小费不知真假。没遇到!官员收藏小编签名照后,只用中文要右4、右大拇指、左4、左大拇指依序按指纹就出关了^_^
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出机场,看到沿路各大厂牌汽车的展示中心.
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市区导览经过知名建筑物
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中午到湄公河畔只有当地才知道的私房景点”小香港”,享受水上人家午餐。
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沿途至当地柬国人居住的别墅区参访,位置离市中心约10公里(车程约15分钟)。面积大约60~100台坪。单户总价约15~20万美金,租金行情约1000美金。
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回程前往开幕2个月的日商Aeon shopping mall(永旺商场),考察当地市场消费力。跟台北一样奇怪,上班时间还是很多人在逛街。受惠零关税,商品CP值都超高。听说很多厂商都将半成品进口到柬埔寨组装,再出口享受零关税增加竞争力。
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如同其他首都,路上交通一样繁忙。沿途看到、宾利、劳士莱斯、凌志、奔驰、宝马等名车比率很高。货卡出现机率很高,还遇到好几台悍马车。
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接着,参观水净华岛(地图地形看起来像鸭子)!这条路可通往吴哥窟,马路正在拓宽。整个来说虽然敢买早晚都会赚钱,在岛上感觉只有岸边的别墅群较有价值外,沿路两侧众多的铁皮屋与民宅,不知要等多少年才能发展起来!
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随后转往参观钻石岛(土地所有权是当地加华银行的)上的建案与加拿大国际学校工地及会展中心。感觉这里发展机会相对就大很多了!
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晚上到NAGA WORLD(金界)CHECK-IN后,参观楼下赌场(规定不能拍)。赌客以当地柬国人、马来人和新加坡人最多。柬国大楼电梯显示G(源自法语大厅)层就是我们的一楼,B层是地下层,电梯没有4楼编号。
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晚上偷溜出去逛街,看到当地年轻人常三五好友约在湄公河沿岸或NAGA外路旁绿化带席地而坐聊天。
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08月22日天气也是晴:
柬埔寨台资银行设点有第一银、兆丰银、玉山银、合作金库、国泰世华等。
上午一行人先去拜会国泰世华的子公司,国泰世华(柬埔寨)公司(并购当地星展银行)。进门就受银行经理热情接待!针对该国投资金请益问题,亦获经理详细介绍。经理表示资金移动成本高,手续费收取依汇款金额比例收取,汇入千分之1、汇出千分之2.2。目前美金定存利率约4%×资本利得税要课14%(约86折)=税后约3.44%。柬国规定持有商务签,存款利率只课4%税额。开户只要准备护照与入境签证就能办理。活存与定存若要互转,允许事前签汇款指示书。本人不需再亲洽,就能处理定存到期业务。
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接下来,到市中心外国人聚集区,附近有类似北京三里屯的酒吧一条街。及考察当地租赁市场,SUN CITY 租金1房1500 USD (面积约24台坪),2房2500 USD(面积约36台坪),以上含Full service不含瓦斯与电费(6NT/度)。
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步行到附近Royal PSL租金则是1房 1500 USD 2房2200USD。
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中餐至”百适河”自助餐用餐!
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下午紧接着拜会,合作金库柬埔寨分行(预计9月再成立支行)!进门就见到洪祥洋经理笑脸迎接我们的来访。洪经理知无不言表示,该行台柬两国同名账户,汇款上限每天10万美元,每月100万美元。手续费依汇款金额收取,汇入千分之1,汇出千分之1.5。美金定存利率1%(定存在柬国本土银行利率4~5%)。买卖经过地方政府盖章俗称软卡,产权过户取得文件称硬卡,类似台湾的权状。要有硬卡才能申请房屋贷款,核准成数自住不超过六成;投资不超过五成。另外除了担保品价值外,还要提供收入证明才行。
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现行房贷利率要7%,在当地借款利息真不划算!小编建议,可将台湾的房地产拿去贷款现金出来在到柬国买房。该行副理就有遇到客户将台湾的房子抵押跟银行贷款3,000万,到当地买了10间房子。1间自住,其他9间房子出租收益。那客户每天悠哉悠哉的!小编算了一下:收租9,000USD(1,000USD*9间)-扣掉台湾利息1,916USD(台湾3,000万贷款利率2.3%汇率1:30计算)=剩余7,084USD(约台币21.2万/月),(((哇)))难怪这客户直接来过退休生活!印证一句话:明天的你,会谢谢今天的你做了什么事。

洪经理表示越、泰、缅等国有外汇管制,投资要兑换成该国货币。小心赚了房价,亏了汇损。柬埔寨则无外汇管制且使用美金交易,相对比较没有汇率上的风险。地产短线投资宜采审慎态度转售不易。这个国家很多地方还没有制定标准化,因此机会特别多。像柬国的民法、土地法与登记制度与公交车系统等就是日本人帮忙建立的。

虽然都是金边但每区房价与租金行情是不一样的。不要以为金边的”汐止区”租金或出租率,会跟金边的”信义区”相同。套句不动产投资真言:「Location、Location、Location、」。

(金边的”信义区”)
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(金边的”汐止区”)
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洪经理还提醒柬国本土银行不承做没有土地持分(外国人不能持有)的电梯大楼房贷案件。不能拿柬埔寨的房子到台湾当担保品,柬国法院不承认台湾法院判决的。房产过户不像台湾这么有效率,对此慎选建商就很重要了。

拜会完,马不停蹄抵达金边市中心TIMES CENTER(富海时代广场)样品屋现场,听取简报及不同房型样品屋参观。
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大楼共有ABC三栋,采预售模式销售。其中BC两栋已经被财团订购,只剩下A栋可以出售。
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之后步行到奥林匹亚运动公园旁,考察Sky Villa及Times Center两块建筑基地。
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晚餐前往MALIS享用柬国特色菜(采法式料理),回饭店前顺道到FOS(Factory Outlet Store)及幸运超商采买。
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08月23日天气还是晴:
早上在饭店用完早餐CHECK-OUT,前往Phnom Penh International Airport(金边国际机场)搭乘长荣航空BR0266班机,飞行时间约3小时20分钟抵台^_^
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最后,不免俗的拉起佳心特色"红布条"-很荣幸能与这群优秀伙伴并肩考察^_^
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