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工商時報:商辦補漲工業地每坪上看百萬

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工商時報【蔡惠芳╱台北報導】新壽日前出手20億元「獵」樓,昨(9)日玉山商銀砸60億收購冠德集團地上權總部大樓,台壽保也以18億買下壹傳媒內湖大樓,商仲公司觀察,2019年商用不動產市場將明顯回暖,且新北市正掀起「廠辦商辦化」,每坪工業地價飆破百萬大關的時代來臨。

信義全球資產公司針對2019年商用不動產市場的最新展望報告指出,台北市核心區域平均租金持續上漲,空置率已降至10年新低,使得2018年租賃市場相當活絡。由於中短期大幅升息機率低,又有危老條例加持,租金收益價格將有再攀升空間。

在工業地產市場方面,據調查2018年第1∼3季上市櫃工業地產交易金額累積達269.21億,其中以桃園市18件最多,交易金額126.5億元,占比超過4成,稱霸各縣市。

信義全球資產管理公司資深協理歐人彰表示,全台面積超過5,000坪的工業用地交易共15件,又以桃園7件為最大宗,且需求持續從桃園延燒到台北都會區,連新北市也出現「廠辦商辦化」趨勢,價格更直追內湖科技園區行情,甚至新北市工業土地單價破百萬時有所聞。

報告也指出,飯店市場也是2019年新亮點,具有客源複合經營優勢+創新體驗的飯店,前景展望佳。歐人彰表示,2018年前三季國外旅客量小幅成長3.6%,預估總旅客數與2017年相仿;經濟部統計前三季零售業營業額較去年成長3.88%,擁有創造客戶價值與體驗的飯店,可望擁有致勝的競爭利器。

歐人彰表示,例如高雄漢來集團月前收購「吉美璞立」地上權酒店式公寓,作為漢來飯店、漢來美食事業延伸;至於安捷國際公寓也由包租代管事業延伸到新竹竹北高鐵「安捷國際酒店」;京城建設取得高雄BOT案投資「H2O水京棧國際酒店」;另三好酒店集團繼「三好國際酒店」、「三好行旅」後,預計再規畫開設2家旅館。

台塑大樓

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名稱:台塑大樓

 

分區:住宅區

建物結構:鋼筋混凝土造

建造日期:68/09/23

地上:13層;地下1層

公車站牌:長庚醫院,民生敦化路口。

戶數:327戶

坪數:約3~1500坪

租金:約1700元/坪/月

管理費:約200元/坪/月

各樓層使用與樓層高度:

樓層 用途 高度
B1 防空避難室、停車場、店鋪 4.10M
1F 辦公室 5.08M
2~6F 集合住宅、辦公室 3.28M
7~15F 集合住宅 3.28M

 

辦公大樓周遭介紹

敦北,信義,敦南這三個區域可說是北市目前最高檔辦公商圈。

敦北民生商圈由於接近機場,故有60米的高度限制所以較少超高型摩天大樓設計。

台塑大樓座落在敦化北路及民生東路交叉口。

本大樓所在位置敦化北路,位於敦北民生商圈中心。

基地面積驚人,建築為五角形中間有大型公共空間。

外傳據說有風水加持,造就王永慶石化王國霸業。

台塑大樓目前只有少量產權不屬於台塑,如有釋出物件,成交非常快速。

內湖科學園區

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此區企業總部競相成立,幾乎集合了全台近十分之一的企業營運總部,因此有著「台北綠色新矽谷」美稱。內湖科技園區位於基隆河截彎取直以後的新生地,是台北市新興的科技重鎮。本區包含西湖段、文德段及舊宗段。西湖段以瑞光路為中心。國內許多大型科技公司都設於這裡,它算得上是台北市一顆閃亮的新星!

園區內約有三千多家公司,其中知名企業有鴻海機密工業、LG樂金、普立爾科技、光寶科技、台達電、仁寶科技、明基電通、精英電腦。因此司的進駐也迫使政府加速大內科的成形。

本身為工業區,由於租金便宜、大樓新,加上政府放寬使用規定的情況下,各行各業紛紛進駐於此,許多企業也在此買地自建或自購辦公室。因為租金相對台北市便宜,且有量身定造的優勢,所以一度成為炙手可熱的區域。

交通方式:往堤頂大道可直上國道。沿著捷運文湖線,可直達松山機場,區內有港墘站及西湖站。文德段及舊宗段可接民權東路及舊宗路車行數分鐘可上中山高速公路,經由民權大橋進入市區也很便捷。商圈內大部分廠辦商辦距離捷運站均需步行10分鐘以上,所以人員以開車、騎車為主要交通方式

本區知名大樓有長虹旗鑑大樓、華爾街科技中心、里昂科技、E-Park、世紀國寶、凱旋親水、華爾街 、光寶大樓、遠雄阿爾法、貝塔等系列大樓耶魯科技中心、東京企業總部、瑞光550大樓等。

南港軟體園區

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南軟一二三期為政府重點扶植之完整規劃工業園區,產業以軟體IC設計、數位創意、生物科技以及文化創意等知識密集型產業為主。相較於信義計畫區與市中心,南港廠辦挑高更高、坪數更大、屋況更新、更多未來規劃,吸引知名外商IBM、HP、Oath(前Yahoo!)、Philips、Intel大量進駐。目前商圈內大坪數辦公一位難求,可考慮南軟旁的南港路二、三段廠辦工業園區或汐止較靠近台北市旁的大坪數工業園區

交通方式:交通運輸系統包括中山高、北二高、北宜高、環東快速道路、東西向快速道路、捷運南港線、文湖線等。藍線以南港站、南港展覽館站為主,棕線為南港軟體園區站。

本區知名大樓有南港展覽館、南軟一、二、三期大樓、中國信託大樓等。

台北站前商圈

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本區為早期商圈,辦公大樓多老舊,商業活動多屬於零售型態及補習班。國家行政中心也位於此區,是政府極力更新的區域。
本商區以台北車站為中心,本區公車、客運、捷運、高鐵、機場快捷、火車等五鐵共構,外圍結合觀光客重鎮西門町而形成商業活動氣息的重鎮。
多家知名零售業均以此為展店重心,連帶帶動飯店商旅來此大量開發,辦公室多數為中小坪數之傳統大樓為主,大坪數為新光站前摩天大樓為最具指標地位。
本區知名大樓有新光摩天大樓、崇聖大樓、中央保險大樓、台企大樓、宏啟大樓、興南大樓、台企大樓、騰雲大樓、漢口綜商大樓、大都市國際中心、金融中心等。

南京東路商圈

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本區沿續南京東路發展,舊有台北華爾街之稱。本區接近市中心區,捷運及公車系統發達,辦公室租金較市中心各區低,深受個行業喜愛,以物流運輸業最為興盛,媒體廣告業也多集中於此。交通有捷運松山線,主要幹道是南京東西路,往西可銜接敦化北路通往松山機場,小巨蛋及三民路口皆有捷運站。

本區知名大樓有中央商業大樓、前瞻金融大樓、友聯大樓、國家企業中心 、富昇金融大樓、中央商業大樓、世界大樓、金寶大樓、宜路世紀大樓、德運金融中心等

南京松江商圈

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南京松江為台北市早期發展之商圈,商圈內大樓相對較為老舊。但商圈位置於北市地理中心,商圈內多為中小坪數規劃,多為年份較久之辦公大樓,公司行號密度最高,多傳統產業據居於此,辦公室買賣市場較辦公室出租市場興盛。商圈內以傳產為主,多日商公司,以及旅行業。群聚起家。
南京東路二段與松江路周遭銀行林立而早期有「台北華爾街」之稱,現今因都更與商圈轉移而有不少老大樓開始轉型為飯店商旅,而漸漸較少大坪數的辦公室釋出。
交通方式:交通除了蘆洲線、松山線,也可經由建國高架道路銜接中山高。外圍棕線的南京復興站、中山國中站與松山機場站步行約8~10分左右的距離,數十線公車通勤為本商圈主要方式。
本區知名大樓有帝國大廈、台肥大樓、將捷商業大樓、新台豐大樓、長盛商業金融大樓、田明大樓 、盛香堂松江大樓、Boss Tower、新光國際大樓、新光南京科技大樓、台證金融大樓 、松江企業總署、未來之光等

南京復興商圈

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南京復興商圈亦為台北市早期發展之商圈,由松江路延伸而來。本區辦公大樓之平均年份亦久,受惠於文湖捷運線通車,沿復興南北路捷運到辦公室可及性最佳,可說是受到捷運效應最大的辦公商圈。且本區辦公室租金經濟實惠,抗跌性亦高。
本區辦公大樓以復興南路、南京東路、敦化北路、光復北路為主要幹道。本區辦公室新舊不一,大致來說以中小坪數為主,辦公室買賣市場也高過辦公室出租市場。本區主要業種為金融、貿易、旅遊業等。
商圈內有長庚醫院、微風廣場、台北小巨蛋、多線公車與捷運皆以滿足此區上班族為早期之捷運規劃,日商、中小企業在此商業活動強。
交通方式:多線公車、松山線沿線捷運為主要通勤方式

本區知名大樓有世界通商金融大樓、揚昇金融大樓、揚昇商業大樓、新光國際商業大樓、惠普大樓、新光國際商業大樓 、、保富通商大樓、大同大樓等。

敦北民生商圈

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敦北民生以敦化北路、民生東路交叉口為商圈中心,是台灣最早發跡的商圈之一,高級整棟辦公大樓皆為財團持有,只租不售,辦公室租賃發達。敦北民生商圈為台北最為鄰近松山機場之商圈,商圈內大樓業主管理素質良好。敦北商圈坐擁敦化幹線林蔭大道,整體都市景觀優良,加上松山機場成為三通專用機場。承租方多為外資及著名企業進駐,租金承受力高,因此該區之辦公室出租租金高昂。主要進駐包括知名外商銀行,金融服務業,跨國律師,會計師事務所等。

交通方式:本區域缺點無捷運經過,僅有外圍棕線的南京復興站、中山國中站與松山機場站步行約8~10分左右的距離,數十線公車通勤為本商圈主要方式。

本區知名大樓有宏泰世界大樓、僑福金融大樓、國泰寰宇大樓、大陸工程民生、環球商業大樓、21世紀大樓、雅適建設大樓、中國人壽大樓、宏泰金融大樓、宏泰世界大樓 、宏國大樓、富邦民生大樓 、台塑大樓等。

敦南仁愛商圈

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敦南仁愛商圈主要以敦化南路為中心,
自東區至仁愛圓環、南至安和遠企之基隆路底所構成之辦公商圈為台北早期的外商群聚地,敦化南北路往北直通松山機場、往南直通基隆路接上北二高。
租金水準於台北市各辦公室出租售分區中,僅次於民生敦北與信義計畫區。本區坐擁林蔭大道,大樓櫛比鱗次,都市天際線優美。此區之辦公室租售市場亦十分熱絡,主要商圈分布較散,以敦化南路兩側沿忠孝仁愛信義和平四大路段散佈。
早期市容規畫相對良好且美國在台協會AIT早年設立於此,吸引不少外商金融業進駐。商圈進駐的產業類別以金融、證券、保險,服務業、貿易業為主。商圈內有24H書店敦南誠品、東區商圈,敦南上辦公大樓更是享有樹景與都市天際線優美景觀。

交通方式:大安區屬於台北市中心,以捷運通勤方式較為適合,主要捷運站為紅線信義安和站、棕線的六張犁站與藍線的忠孝敦化站為主。

本區知名大樓有遠企中心、東帝士摩天/敦南摩天、大陸工程敦南大樓、潤泰金融/新鑽、凌雲通商大樓、保富環宇通商大樓 、葉財記世貿大樓、中鼎大樓、大陸工程敦南大樓等、中鼎大樓。